高砂市の中古戸建売却で契約不適合責任は免責できる？買取の安心ポイントと注意点を解説

契約不適合責任とは何かを知る（高砂市 中古戸建 売却 の理解に向けて）

「契約不適合責任」とは、売買契約において「契約で定められた内容に適合しない場合」に売主が負う責任を指します。これは、従来の「瑕疵担保責任」に代わる形で、令和２年（2020年）４月１日から施行された改正民法により導入されました。従来の制度では「隠れた欠陥（瑕疵）」が対象でしたが、改正後は「契約内容に合致しないもの」である点が広がっています。さらに、損害賠償の範囲も「信頼利益」から「履行利益」へ拡大され、より買主保護の範囲が厚くなっています。

（上表の情報は、改正民法の概要として整理しています）

個人間売買と業者（不動産会社）が関与する売買では、「契約不適合責任を免責する特約」が利用できるかどうかに違いがあります。個人間売買の場合、たとえば経年による劣化が想定される設備について免責とする特約を設けることが一般的に可能です。しかし、売主が宅地建物取引業者である場合には、宅地建物取引業法に基づき、売却後すぐに全面的に責任を免除することはできません。業者が関わる場合は、最低でも２年程度の責任期間を設けることが業界慣行として一般的です。

また、契約不適合責任が発生した場合、買主には次のような権利が認められます。①追完請求（修補や代替物の引渡しを求める）、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約解除（催告または無催告による）の４種類です。特に改正後は、これらの権利が明文化されており、買主が行使しやすい制度となっています。

契約不適合責任を免責にするメリットと注意点

不動産売却において「契約不適合責任を免責にする」特約を設けることで、売却後に発覚した瑕疵について売主が法的責任を免れることができ、売却後のトラブル対応に備える負担を軽減できる点が最大のメリットです。特に中古一戸建てを売る場合、引き渡し後に雨漏りなどの問題が見つかっても、売主が対応しなくてよくなるため安心感が高まります。たとえば、不動産買取では契約不適合責任が免責とされるケースが多く、引き渡し後の保証リスクが少なく安心できる取引として活用されています。

しかしながら、免責特約を設けるには注意が必要です。売主が宅地建物取引業者である場合、宅地建物取引法により契約不適合責任を免責とする特約は無効であり、免責することはできません。そのため、免責を検討できるのは個人の売主に限られます。

免責特約を採用しつつ、買主の信頼を確保する代替策として、物件の状態を明確にするインスペクションの実施や、既存住宅売買瑕疵保険の活用が有効です。インスペクションによって物件の目に見えない損傷や不具合を事前に把握し、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、引き渡し後に瑕疵が見つかっても保険で補償できるようになります。これにより、売主として免責しつつも、買主に対して一定の安心感を提供できます。

一方、免責特約を設けることによって買い手からの信頼が低下し、相場よりも売却価格を下げざるを得ないこともあります。特に「瑕疵リスクを負わない」という条件は、買主から見て不利な契約内容と映るため、その点をどう補うかが売却価格と契約成立の鍵となります。

高砂市の中古戸建売却で「契約不適合責任免責」による買取の安心

以下の表は、高砂市における中古一戸建ての相場や傾向をまとめたものです。

（注：「契約不適合責任免責」による買取に関しては、相場より低めの価格でも買い取ってもらえる安心感があります）

まず、高砂市の中古一戸建て売却相場として、スーモによると2025年10月時点で中央値は約1,299万円であり、築年数は33年、建物面積100㎡、土地面積138㎡という平均的な条件です 。そして、一般に「買取」での売却は仲介を介さずに直接業者へ売却しますので、市場相場よりやや低い価格が設定されることが多く、目安として相場の約75％程度になるケースもあります。

また、築年数による価格傾向としては、築年数が増すほど一戸建ての価格は下落する傾向があります。ホームズでは、築10年で坪単価73万円、築20年で61万円、築30年で50万円という推定相場を示しており 、これは築年数の進行が価格に大きく影響することを示しています。

次に、「買取」による売却の特長ですが、買取であれば契約不適合責任を免責にしやすく、売却後の責任リスクをほぼ回避できる点が大きなメリットです。たとえば、売主が物件の不具合を説明し、買主が了承した場合は責任が発生しないことがあります 。また、築年数が古く建物に価値がないと判断される場合には、土地値として売却し、建物に関する責任を免除することも可能です 。

ただし、買取価格は市場の相場より低くなる傾向があるため、買主との合意形成を円滑に行うためには工夫が必要です。たとえば、インスペクション（建物診断）を事前に実施して、建物の状態を明示することで買主に安心感を提供できます 。また、既存住宅売買瑕疵保険への加入など、万一の不具合に備えた代替策を提示することで、買主の納得感を高めることができます 。

つまり、高砂市で中古戸建てを売却する際、「契約不適合責任免責」による買取は、売主にとっての安心感が高い方法です。ただし、相場より価格を下げざるを得ない可能性があるため、インスペクションや瑕疵保険の活用などによって買主の安心を確保し、納得のいく売却条件を整えることが重要です。

高砂市の中古戸建売却を安心にするためのステップ

中古の一戸建て売却に際し、「契約不適合責任免責」の特約を活用することで、売却後のトラブルを減らすステップをご紹介します。

まず、売買契約書には必ず「売主の契約不適合責任を免責とする」といった特約を明記することが重要です。これにより、引き渡し後に買主から補修の要求や契約解除などのリスクを回避できます。また、買取の場合にはとくにこの免責特約が設定されやすく、契約書末尾の特約条項に明記されていることを確認することが大切です。

次に、買取方式での売却を検討する場合、「契約不適合責任を免責とするメリット」と「買取価格や仲介手数料などの諸費用とのバランス」をしっかり比較検討することが求められます。買取は早期売却や後の責任回避を得やすい反面、価格が相場より低くなる可能性があるため、慎重に判断しましょう。

最後に、事前にインスペクション（既存住宅状況調査）を実施し、その結果を買主にも示せる状態にしておくことで、買主の安心感や納得感を高めることができます。調査に基づく書類があれば、売却後の責任軽減にもつながります。

まとめ

高砂市で中古戸建の売却を検討する際、契約不適合責任について正しく理解し、適切に対応することが重要です。免責特約を設けることで、売却後の責任を大きく減らせる一方、買主の信頼を得るためには物件状態の明示や事前検査の活用も大切です。特に買取による売却は、契約不適合責任を免責しやすく、取引後の不安やトラブルを避けやすい点が安心材料となるでしょう。納得のいく売却のために、事前準備と丁寧な対応を心がけましょう。